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财经观察家 | 马光远:集体土地入市工商业用地,破冰意义在哪?

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【核心观点】


1、下一步一定会在住宅用地,集体土地不经过征用手段而直接入市。


2、小产权房以后怎么办?可能会成为下一步解决的焦点问题。


3、土地紧张的根本原因,就是土地一级市场的出让方只有一家,就是政府。用地短缺,很多情况下是人为的制度设计导致的。


4、我们的土地市场是一个完全由政府垄断的市场,土地一定是很贵的,房子一定是很贵的。


5、中国房地产市场最大的症结在哪里?最大的问题在哪里?就是土地。过去20年,房价一个巨大的推动力,其实就是土地价格。


6、农民拿到土地收益,有钱以后,更有利于转变成为市民。


欢迎来到《财经观察家》,我是马光远。今天我们讨论的话题是:集体土地入市的问题。

 新闻背景 


2018年12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。


现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定,新增加一句“法律另有规定的除外”,以衔接土地管理法修改,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。现行《城市房地产管理法》第九条规定:城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。




集体土地入市的话,它是分步的,先是在工业和商业这个领域,可以直接不需要征用,然后转成建设用地。


那么这意味着什么?就是说我们以前的那些在集体土地上,建的一些厂房等等,其实也是某种名义上的小产权房,以后直接可以比如说用工业用地、商业用地,就是直接集体的土地可以转换成直接可以卖给这些,而不用通过以前的那种征用程序。


我想下一步一定会在住宅用地,然后也会集体不经过中间征用的手段。这一个现在我们的探索就在租赁住房,如果你盖租赁住房的话,现在是可以,其他的如果说交易的话暂时还不行,我觉得慢慢的会突破。



按照十八届三中全会的整个精神的话,其实是不分工业用地、商业用地、住宅用地,集体土地都是可以同权入市的。包括小产权的问题,你比如说小产权房,在集体土地已经入市的情况下,第一个,增量的小产权房不会出现了,因为集体可以卖,我把地卖了以后,我就直接可以,他就不会去搞小产权房。


第二个,就是对以前形成的存量的这些小产权房,以后怎么办?可能会成为我们下一步去解决的一个焦点问题。能不能对他们进行平反?变成合法的产权房,这个都需要去考虑平衡各方面的利益。


所以我认为,这是中国房地产市场,包括中国土地市场改革中的一个重大的里程碑的事件。大家千万不要期待说,集体土地入市以后房价会怎么怎么大跌,你千万相信,不会这样。


 新闻背景 


2017年8月,国土资源部会同住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。


集体租赁住房不得以租代售,不得转租。北京、广州2021年计划利用集体建设用地建设租赁住房的套数分别为50万套、3.3万套,上海2020年计划建设70万套。2018年12月,北京市大兴区瀛海镇公告,3宗集体用地将建设共有产权住房,销售均价29000 元/平方米。这是北京第一次利用集体土地建设共有产权房。



在十八届三中全会的改革方案里边,其实早已经提出集体土地同权入市的问题。在前两年有一个试点,就是把集体土地可以用来建设租赁房,但是不能作为土地交易进入土地买卖市场,应该说跟十八届三中全会的同权入市的规定相差很远。所以这次修改应该说主要是落实十八届三中全会的这么一个规定。


那么集体土地如果入市的话,这意味着什么?意味着中国土地市场的供应方将不再是一家。以前我们的土地非常稀缺,各个城市你都能听到说地很少,很少的原因是什么?根本原因就是土地一级市场的出让方,只有一家,就是政府。


我们的土地市场本身是一个完全垄断的市场。如果一个东西的出让方只有一家的话,土地一定是很贵的。


过去我们曾经谈到中国各个地方的地王。当房地产市场出现转折点的时候,也会出现地王。为什么?因为我们以前分析过,地王它不是开发商炒起来的,它是地方政府放出来的,就是它根据这个时机,什么时候把这一块地放出来以后,能够实现收益的最大化的话,那么它会什么时候放出来。


有时候是房地产市场出现了一些波动以后,它为了稳定市场的预期,它会放出某一个特别好的地段,特别贵的地,然后媒体报道地王又出现了,然后逆转大家的预期。所以过去中国的各大城市为什么一直来缺地?倒不是说我们的地真的不够,而是人为地进行了一下控制。



我们的住宅用地的比例在大城市里边占的比例是非常低的,20%左右。恰好跟国外很多城市的结构是相反的。国外有很多城市,大城市的地百分之六七十它是用来建住宅的。我们是拿来要么工业用地,要么商业用地,住宅用地占的比重太少,更进一步地挤压。


第三个就是说我们实行的政策是招拍卖。拿出一块地来,因为本身很稀缺,拿出一块出来以后大家都去争,又会把价格争上去溢价率。


所以通过这么三个途径以后,我们发现土地的价格非常高。所以在很多地方我们谈到房价的时候,就讲老百姓有个感觉,就是面粉已经很贵了,面包不可能便宜,面粉很贵的原因是什么?面粉少,面粉少的原因是什么?因为只有一家来供应。



我们说事实上,你看中华民族5000多年,其实我们从来没有缺少过人住房子用地不够,没有。这种短缺,很多情况下是我们人为的这种制度设计导致的。


比如说这种拍卖的地,有很多是征用农民的集体的地,那么在征用的时候,我们知道这个价格是比较低的。比如说如果是耕地的话,补偿有一个标准,什么青苗费等等,多少年的收入等等,相对于然后把这个地变成经营用地以后在市场上的拍卖价而言,那个补偿标准是非常低的。


所以我们过去一直讲,就是说这种大量的通过国有的征用以后,把集体的地变成建设用地,然后才能出售的办法,事实上是对农民是对集体的不公平。因为这个地它不需要经过中间征用环节以后,它完全也可以自己卖。



中国要推动一个健康的城镇化,必须意味着什么?必须意味着农民要有收益,农民要有土地收益,有了这个收益以后,才能够为他的进城这么一个选择支付成本。现在比如说,你农民卖的地很便宜,他是没有收益的,他没有东西,然后进入城里以后,所有的成本也要政府来付的。


所以我们觉得,中国的城镇化走到今天为止,怎么样确保农民在土地上的收益,意味着我们现有的这种土地管理制度,肯定是不适合中国城镇化发展的大方向的。农民得到的太少,得到的太少,他就没有钱进城,没有钱进城,政府又得拿出大量的钱来,所以这是一个死结,所以我们觉得导致的结果会非常多。



第一个是延缓中国城镇化的进程。


第二个是什么?整个中国房地产市场会出现一些混乱。比如说最大的混乱是什么?就是小产权房。小产权房是什么?小产权房就是在集体的土地上建的房子。这个地没有经过国有征用的环节,它是没有土地证的。没有土地证,只有房子的证,所以把它叫小产权。各个城市都有大量的小产权房。


但是小产权房除了没有土地证,这一个产权小,剩下的跟我们现在住的房子基本差不多的。而且我知道的情况是,有些小产权房的品质、质量、设计,甚至比我们买的正规的房子还要安全。


它最大的风险是什么?没有土地证。所以导致的结果是,一方面大量的小产权房大行其道,买房者也冒着很大的风险。另一方面是什么?农民又得把自己的土地经过征用这个环节以后变成国有经营土地,事实上大家都没有得益的。


所以中国的城镇化走到今天为止,我想土地管理法的这种修改是必然的。如果说修改真的通过以后,有大量的集体土地可以直接拍卖的话,那么我们在市场上就破天荒的出现了最少两个土地供应方,一个是政府的国有土地,一个是集体。


而且我们知道集体是小单位,每个地方都有自己的集体,每个集体它是不重叠的,这意味着什么?土地供应方远远的多于两方。



过去我们讲房地产,整个市场最大的症结在哪里?最大的问题在哪里?就是土地。如果把这个问题解决了,土地供应增加了,土地的价格也会下来,土地的价格下来以后,整个房地产市场也会稳定。前一个20年,我们的整个房价的一个巨大的推动力,其实就是土地价格。


土地供应短缺导致土地价格往上走,土地价格往上走,又增加大家对房价上涨的预期,这样循环下来以后,导致现在我们的房价在过去20年,其实有相当一部分的城市的价格已经超过了居民的购买力,所以这个应该来讲,如果不解决土地问题的话,下一步我们谈长效机制,谈市场的健康等等,就是无稽之谈。


所以我觉得这是一个里程碑,这个事儿最终如果能够推动,有细节的话,我想无论对中国房地产市场的健康,还是对推动中国城镇化,还是让农民更多地享受土地的收益来讲,都是一个好事。



我想这个事儿如果最终落到法律,法律修订通过以后,那就是中国房地产市场里边,长效机制里边的真正最重要的土地制度得到了重大的突破,土地供应由多方来供应,土地市场出现竞争,土地不会因为人为导致的因素出现短缺,我想这个市场肯定它就健康了。


第二个对于中国城镇化来讲,农民拿到土地收益,有钱以后,更有利于他转变成为市民。我想下一个30年对于中国来讲,就是如何让5到6亿的农民真正的变成市民。要变成市民的话成本很高,这个成本需要谁来承担?我觉得多方来承担。


但是如果农民没钱的话,即使政府把他搞到城市里边去,他也是待不住的。我们一直谈房地产的市场化改革,但是我过去一直讲,我说这种市场化非常有限,如果在土地制度方面没有突破的话,那么其他方面越市场化会导致整个房价的价格越高。


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